Архитектура, строителство, недвижими имоти - мнения 2010

Предлагаме ви мненията на специалисти - за кризата и проблемите, за предизвикателствата и приоритетните цели.  

 

 

Арх. Иво Пантелеев, заместник-председател на КАБ

Професията на архитектите се намира в наистина труден период и причините за това са разнообразни. Със сигурност днес основна роля за затрудненото ни положение има икономическата стагнация. Драматичността е в две посоки: реална, тъй като нарушеният паричен поток доведе внезапно немалка част от архитектурните бизнеси до борба за оцеляване, и психологическа, която е по-скоро в мисленето ни и способността ни да се адаптираме към рязко променените условия.  Смятам, че всъщност т.нар. „криза" неизбежно води до нормализиране и „пречистване" в професията. Тук правя преход към още една категория проблеми, породени от периода на бума, които засилват трудностите пред архитектурното съсловие днес. Изключителното инвестиране в частния сектор доведе до загубване или до недоразвиване на ноу-хау по отношение на големи публични проекти. В този сектор се случиха сравнително малко неща - общините почти не бяха инвеститор, публично-частните партньорства не съществуваха или не бяха развити. Друга болезнена тема за разрешаване пред нас е изоставането от приложно познание в областта на така нареченото устойчиво развитие или „зелената" архитектура.  Няма да е пресилено, ако заявя, че и тук българското архитектурно общество има да наваксва и то с много бързи темпове това, което се случва в развитите европейски страни и САЩ. Тук, в посока самокритика искам да кажа, че ние, българските архитекти, залитнахме твърде много в посока формообразуване. България се претрупа с много сложни сгради, които често се стремят да впечатляват главно с формата. Визията е нещо, което преекспонирахме. Архитектите сме и много заинтересовани да има обществени поръчки, които да се осъществяват по прозрачни правила. В КАБ има не само желание, но и отговорност, и отношение към подготовката и провеждането на конкурси по ЗОП.  Засега сме все още доста встрани и сякаш нежелани.

 

Д-р арх. Здравко Генчев, изп. директор на Център за енергийна ефективност ЕнЕфект

 

У нас има достатъчно обективни предпоставки за бърз и успешен напредък в областта на енергийната ефективност. Местните власти, както и много промишлени предприятия, все по-добре осъзнават своя интерес от намаляването на енергийните разходи в сградите. Съществуват значителен брой лицензирани фирми за енергийни обследвания, а все повече строителни фирми се специализират в изпълнението на мерки за повишаване на енергийната ефективност. Обогатява се и опитът в подготовката и финансирането на проекти в тази област. Един бегъл поглед към фасадите на жилищните сгради в градовете може да покаже, че ползата от енергийната ефективност се осъзнава и от гражданите, които извършват подобренията за своя сметка. Но и тук проличава липсата на ясна и последователна държавна политика. Без целенасочената подкрепа на държавата личната инициатива на гражданите често довежда до неблагоприятни и дори уродливи резултати, като например индивидуалното изолиране на фасадите на многоетажните жилищни сгради. Трябва да стане ясно и това да се закрепи с нормативно изискване, че всяко саниране на сграда трябва да се извършва на основата на комплексен (в т.ч. архитектурен) проект.

 

Инж. Ангел Янакиев, председател на Камарата на инженерите по геодезия

 

Кадастърът в България е готов на 17% от урбанизираната територия и почти всички земеделски земи са в цифров вид. Така че България в това отношение е доста напред. Кадастърът е нещо много важно и тъй като в много страни, особено в Западна Европа, са наясно с това, те отделят много средства за него. В момента обаче у нас няма финансиране на кадастъра от страна на правителството. То дължи около 7-8 милиона на фирмите, изработили кадастъра. Затова цялата геодезическа общност изпада в колапс - системата се срутва. Всички фирми съкращават персонал. А когато не се работи две-три години по кадастъра, младите хора си търсят друга работа. Затова искаме правителството да направи така, че гилдията да има визия за бъдеща работа. Затова представители на около 30 фирми в сектора искаме да се отдели нужното внимание на кадастъра и да се форсира приемането на измененията в закона за кадастъра и имотния регистър, защото единствените специалисти, които плащат два членски вноса, са специалистите по геодезия. Един път те плащат членски внос в Камарата на инженерите по геодезия, и, втори път - в Камарата на инженерите в инвестиционното инвестиране. Това е нелепо, защото всички завършваме една специалност и няма човек, който да работи само по регулационни планове или само по кадастър. Затова в промените е предвидено всички да получават пълна проектантска правоспособност и всеки да решава къде да членува.

 

Виргиния Стаматова, мениджър управление и продажби на Астрал Бизнес център

 

За proparty/facility management се заговори във връзка със строителството на инвестиционни имоти, като първата вълна такива имоти у нас бяха ваканционните селища, които заляха пазара през периода 2005-2009 г. Далеч по-интересният сегмент обаче е свързан с управлението на бизнес имоти - офис сгради и търговски центрове. Строителството на такива обекти, въпреки световната финансово-икономическа криза, продължава, и по мое мнение е един от най-предсказуемите сегменти в пазара на недвижими имоти у нас. Напоследък, във връзка с ЗУЕС започна да се говори и за управление на жилищни сгради, като реално подписани договори има със собствениците на жилища в затворените жилищни комплекси. Разбира се, съществуват още много потенциални пазарни ниши, като например управление на различни общински сгради с обществено предназначение (училища, сгради, в които се помещават държавни институции, музеи и други, които в момента са в доста незадоволително състояние), управление на недвижима собственост на банкови институции и лизингови дружества, както и управление на активи на големи компании със значителен сграден фонд. Едно от големите изпитания в момента е въвеждането в експоатация на сгради, които са частично заети. Тъй като сервизната такса не съдържа компонента „печалба" и размерът й е максимално изпилен, ниският процент заетост крие опасност собственикът да покрива със собствени средства разходите за сервизно обслужване на общите части, които не могат да бъдат чуствително намалени, освен ако не е за сметка на качеството. Затова, по-добре е да се постигне възможно най-висок процент на заетост преди въвеждане в експлоатация, което също не е лесна задача предвид на спада в икономиката като цяло. Това е най-голямото предизвикателство, но както виждаме при наскоро пуснатите в експлоатация търговски центрове и офис сгради, при наличието на компетентен екип, може да се печели от бизнес имоти и в условията на криза. В момента най-интересен е пазарът в София и големите градове като Варна, Бургас, Пловдив. Вероятно, съдейки от състоянието на този пазар в Англия и Германия, ще се постигне окрупняване и специализация на едни компании в управление на един тип бизнес имоти, напр. търговски центрове или офис сгради.

 

Ланд.арх. Веселин Рангелов, председател на Архитектурна колегия „Ж" към Регионална колегия София - КАБ

Ландшафтната архитектура е една специалност, която определено има традиции. Догодина ще честваме 60 години от създаването на специалността в Лесотехническия университет. За този период е направено много, но в последните години ми се струва, че самите ние се поставихме в изолация. Неоснователните страхове на някои колеги ни изолираха малко от останалите в сферата на строителството и от това загуби основно гилдията - специалистите не са толкова търсени. Освен това други специалности са придобили самочувствието, че могат да вършат нашата работа, а не е така. Мисля, че през последните десетина години специалността започна малко по малко да излиза от една рецесия, но кризата ни върна отново назад. Когато няма строителство, няма работа и за нас. Освен това необходимостта от ландшафтна архитектура не се оценява подобаващо. Има прекрасни сгради, но без инфраструктура, без подходящо озеленяване. В съвременните градове, особено в централните части, всеки квадратен метър се поддържа, а при нас пейзажът изглежда запуснат. Частните инвеститори разбират, че ландшафтът е важен за визията на имота и търсят нашите специалисти. Но в общините нещата сякаш не се получават - възлагат се поръчки, но те не се изпълняват и всичко изглежда по същия начин, както и преди.

 

Христо Стефанов, управител на строителна фирма М.И.Н.Т.

 

В България ситуацията е следната: строи се, влизат хората да живеят и още на втората-третата година идват проблемите. Според мен доста сгради са за събаряне още от самото им построяване. Факт е, че вече има и хубави сгради, но един бърз поглед в София показва какви сгради масово се строят. За мен това, което е важно, е мирогледът на човека, който иска да направи нещо хубаво и то да остане в годините. Виждате в Европа колко хубави фасади има, които са там от стотици години. В България какво разбираме под „реставрация на стара сграда"?! Тук тази дума е неизползваема. Правим ремонти, не реставрираме. Именно затова човек трябва да мисли за бъдещето. Все пак в голяма степен мисленето се е променило през последните една-две години. Хората започват да разбират предимството на това да купиш нещо качествено на по-висока цена, пред това да купиш евтиното.

 

Кирил Пападопулос, управител на "Пападопулос Груп"

Мудната администрация е проблем не само в България, а навсякъде - и в Гърция, и в Италия, навсякъде. Но тук е пълно нехайство и това е насаждано от 20 години. Освен това, необходима е своевременна и достъпна информация. Във връзка с кандидатстването по програми и проекти на Европейския съюз например - консултантските фирми искат да ти напишат документите, това обаче много бави, а документите са сложни и човек трудно се ориентира. Добре е инфраструктурните и архитектурните проекти да се популяризират - да се визуализират, да бъдат по-достъпни. Също така държавата не е изградила инфраструктура - нито в София, нито в  който и да е град, особено в обществен план. А в момент на криза, ако трябва да се помага на бизнеса (в частност на строителите), общините заедно с архитектите трябва да правят проекти. От тази гледна точка, в България това е възможност, защото в други страни, като Германия например, инфраструктурата вече е изградена. Изчезват и малките, семейните професии, и за това не се говори. Тези отрасли по света, освен на държавата, разчитат и на църквата, а българската църква отсъства в това отношение. Трябва да се помисли по въпроса - занаятите липсват... Не се цени и българската суровина - в арабския свят, в Израел, всички сгради са облицовани с местния камък - това е изискване по закон. А ние внасяме от Китай, защото е много по-евтино. Енергоспестяването също е много важно, а ние добиваме енергия по стария начин и това е скъпо.

 

Арх. Здравка Щилиянова, представител на КАБ в Съвета на архитектите в Европа - АСЕ

Кризата се усеща осезаемо - колеги разпускат офиси, а чуждестранни инвеститори спират проектите. Повечето колеги имат текущи обекти, стари задачи, които се довършват, но нови проекти в този обем не се задават. Който има възможност, да използва времето си за професионална квалификация. Може би друга възможност е да участваш  в консултантски програми. Единственото успокоение може би е, че това не е първата криза в нашата практика, надявам се да преживеем и тази.....  Има един плюс от тази криза и той е - в малкото работа, която успееш да договориш, да се хвърлиш с професионална жар и да изпипаш проекта. Преди година и половина много малко от колегите успяха да направят това. В тази ситуация разочароващи са отново административните  инстанции, които, независимо от кризата, все повече и повече забавят преписки, одобрявания, съгласувания и др., като нехаят и за малкото инвестиращи в момента в строителния бранш.

 

Арх. Майкъл Стентън

 

Мисля, че най-важното умение на архитектите, които искат да работят в бъдеще, е да правят добри „зелени сгради". Все повече хора живеят в градските райони, така че имаме специална задача и дълг към тях. Не можем да продължим да разширяваме градовете толкова далече от тяхната сърцевина в така ценната на днешно време обработваема земеделска земя. Трябва да правим компактни градове, с възможности за използването на съществуващите услуги и транспорт. Нужно е да минимизираме влиянието на съвременните градове върху околната среда. На второ място градовете, които създаваме, трябва да са изпълнени и с мисъл за човека и неговото пространство, защото градовете трябва да са комфортна среда не само за богатите. Нужно е да инвестираме в публичните пространства - улиците, парковете, площадите, така че всеки да може да ги използва. В бъдещите градове трябва да има мисъл за здравословния живот, тъй като замърсяването е проблем в много градове. На тези, които са зависими от индустрията, трябва да се помогне и да се мисли и за хората, които остават след нас - нашите деца.  

 

Лъчезар Искров, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти"

 

Тежката криза в сектора „изкара от играта" случайните участници - както брокери, така и строителни предприемачи, търсещи бърза печалба в периода на „пазарен бум". Ще оцелеят тези, които внимателно прогнозираха и планираха своите инвестиции и търговска политика. Засегнати са всички сегменти и възстановяването ще е дълъг процес, зависещ основно от финансовата стабилизация и активизирането на кредитирането от страна на банките. Променената пазарна ситуация създаде добра възможност за лицата със свободни средства и достъп до кредитен ресурс да инвестират изгодно в качествени имоти при значително по-ниски цени. Увеличи се предлагането на имоти с добро местоположение, по-високо качество на строителство и довършителни работи на значително по-ниски цени. Това са и основните фактори, които определят търсенето в момента. Средният спад на цените на имотите за страната през последната година и половина надвиши 30% в зависимост от населеното място, от вида на имота, местоположението, качеството на строителството, инфраструктурата и редица други фактори. Най-голям е спадът на цените на ваканционните имоти, в много случаи над 50%. Значително намаля и броят на сключените сделки.  

 

Проф. арх. Силвио де Понте

 

Намирам България много интересна като земя и много близка до Италия - като пейзаж, в културен аспект, гостоприемство. Основната разлика е, че трябват много години за възстановяване, защото тя е 20-30 години назад в развитието си. По отношение на архитектурата и дизайна има много неща, които трябва да бъдат направени. Архитектурата е изостанала в България - не малка част от нея е копирана от проекти на световно известни архитекти. Въпросът, който си задаваме архитектите, които идваме отвън, е защо вашата архитектура няма идентичност? Всички сме повлияни от световната архитектура, но е съвсем различно да стъпиш на определена основа, за да създадеш своя идея и друго - когато копираш. Голяма част от архитектите няма какво да кажат със своя проект. А мисля, че ако положат усилия, могат да създадат нещо хубаво.

 

Проф. д-р инж. Божидар Божинов, почетен председател на Българска асоциация по геотехническо и тунелно строителство (БАГТС)

 

Често, когато става дума за земетресение, се съобщава например - седма степен по Рихтер, но зависи на каква дълбочина е огнището. Ако то е на 90 км, въздействието върху повърхността е едно, а ако се случи на 20 км дълбочина, енергията на повърхността е съвсем друга. Именно тези проблеми трябва да предвидим и да осигурим нашите конструкции срещу такива въздействия. Нямаме единни норми за сеизмично осигуряване на подземни конструкции. По-рано ползвахме съветските норми СНиП, сега обаче се кръстосаха много нормативни документи: СНиП, еврокодовете, нашият опит и изискванията на японци, сърби, гърци... Тази дейност трябва да се регламентира. Наредба 2 за сеизмичното осигуряване на сградите претърпя много изменения - един път беше през 1987-а година, втори път - през 2007-а. Оказа се, че и последната промяна не е добра. Сега правим постъпки за още едно усъвършенстване, но фактът, че все още се налагат промени, показва, че въпросът не е уреден. Иначе, Българската асоциация за геотехническо и тунелно строителство тепърва ще се развива. Това, което мога да кажа е, че процентът на геотехническото строителство се увеличава. Ако при гражданското и промишлено строителство преди подземните съоръжения са били около 8-10%, сега достигат до 20-25%. И ако по-рано подземните съоръжения са имали 15-20% геотехническа част, сега тя достига 50-80%.

 

Визи Крайтън, партньор в компанията CLEVES

 

В София имаме впечатлението, че цените са достигнали дъното и затова смятаме, че това е причината хората да започват да купуват. Пазарът се раздвижва и очакваме растеж до края на годината, като следващата година растежът ще се запази до 2-2.5%. Това ще е бавен растеж в границите на 2-3%. Аз съм щастлив в България и харесвам хората тук. Но в момента правителството използва пари на бизнеса, например като забавя възстановяването на ДДС. Това отказва бъдещите инвеститори, защото не се играе честно и се манипулира данъчният режим. Инвеститорите мразят липсата на яснота и правила и това може да се окаже проблемно за България. Съдебната система също е непредсказуема и това тревожи, ако си в бизнеса. На трето място е проблемът с бюрокрацията - данъците са ниски и това е добре, но заради бюрокрацията се плаща висока цена, за да развиваш бизнес тук. От градските власти в София нямам оплаквания. Може да звучи наивно, но е така.

 

Божидар Йотов, председател на Управителния съвет на Агенция „Пътна инфраструктура"

 

През тази година АПИ успешно се справи с много от проблемите. Това, което ме притеснява, е недостигът на пари в бюджета ни за догодина. Сериозен недостиг има особено по обектите, финасирани чрез Държавни инвестиционни заеми, а именно там напреднахме сериозно с процедурите по избора на изпълнители. Притеснения имам още, че нямаме планирани средства за ново строителство догодина. Ще имаме средства само за кърпене на дупки и малко пари за държавни инвестиционни заеми, т.е. ще разчитаме само на оперативните програми. Все пак има аварийни ситуации и е необходим сериозен ресурс, за да може да реагираме, когато имаме проблем с републиканската пътна мрежа. Иначе, след провеждането на тръжни процедури за избор на строител и строителен надзор за проектите от първи етап на ОПРР бяха спестени финансови средства, генерирани от разликата между първоначално предвидените одобрени стойности за проектите и реално подписаните договори с фирмите изпълнители. Очаква се да бъдат спестени и допълнителни средства след сключването на договорите за строителство и строителен надзор за проектите от втори етап на програмата. Спестените средства ще бъдат използвани за проектите, включени в третия етап на програмата, които предвиждат рехабилитация на пътни отсечки на територията на Областните пътни управления в Шумен, Велико Търново, Добрич, Търговище, Видин, Монтана, Враца, Плевен, Ловеч, Габрово, Русе, Разград, Силистра, Велико Търново, Бургас, Кърджали, Благоевград и Перник.

 

Йорданка Фандъкова, кмет на Столична община

 

София е пренатоварена от автомобили и затова усилията ни са насочени в няколко посоки. От една страна, да създадем възможности за разтоварване от автомобили на градския център и града като цяло. От друга страна, да дадем възможност на шофьорите да пътуват по Околовръстното шосе, по вътрешния ринг, по кръстовища на две нива, а хората да ползват по-качествен градски транспорт и велосипеден транспорт като алтернатива. За съжаление, все още нямаме възможността да освободим част от улиците от автомобили, защото, особено в момента, когато София се е превърнала в строителна площадка, сме много внимателни при спирането на движението където и да било, защото градът трябва да работи. Дай боже да успеем в скоро време да се справим с трафика в центъра и веднага, щом това е възможно, ще мислим за изграждане и на пешеходни зони.   

 

Арх. Николай Няголов, председател на Комисията за дисциплинарно производство - КАБ

 

Моето наблюдение е, че, вглъбени в собствените си проблеми и тези в КАБ, изпускаме едни от най-големите клиенти - държавата, общините и частните фирми, които са бенефициенти по европейските програми. Само че в ЕС, освен стандартното проектиране, което ние правим, има някои специфични изисквания, които трябва да се знаят. Не бива да се получава така, че проект с разрешение за строеж да не отговоря на условия, заложени от ЕС. Това трябва да се разясни на колегите и те да се обучат предварително. Най-важното обаче според мен като антикризисна мярка е да спрем да се занимаваме със себе си и да се обърнем навън. Реално да оценим каква е себестойността на труда ни. Да не е по-ниска от това, което наистина ни струва, но да забравим за цените от преди две-три години, когато имаше пик на строителния пазар. Трябва да се намери балансът. Това, към което трябва да се стремим още, е по-добра комуникация с общинската и държавна администрация, Камарата на строителите, консултантските фирми и другите участници в инвестиционния процес. Заедно трябва да открием празните ниши на пазара и да ги използваме. Трябва да се търси обединение между колегите - това е реална възможност. Има примери за известни колеги архитекти, които се обединиха, направиха консорциуми и успяха да спечелят големи поръчки, които иначе биха били спечелени само от големи европейски фирми. Необходимо е да се конкурираме с тях по качество и обем на работа. Това са част от реалните антикризисни мерки.

 

Ема Димитрова