Дългосрочните кредити са по-изгодни във време на криза

Красимир Гумнишки, мениджър „Бизнес кредитиране” в небанковото дружество за бизнес ипотечни кредити „КРЕДИТЕКС” за тенденциите на пазара на наеми и имоти. 

Г-н Гумнишки, в последното изследване на „Кредитекс” се казва, че цените на жилищата падат по-бързо от наемите?  Каква ще бъде в този случай евентуалната текуща възвръщаемост от инвестицията в имот? 

Наистина, напоследък се забелязва една интересна тенденция на имотния пазар – темпът на промяна на цените на жилищата е по-бърз в сравнение с този на наемите.  Това означава, че ако успеете да купите имот на добра цена днес, евентуалната текуща възвращаемост от инвестицията ви в имота - т.е. от отдаването му под наем, ще е по-висока, отколкото преди година.  

Броят на месечните наеми, с които може да се изплати покупката на един жилищен имот към края на първото шестмесечие на 2009 г., е средно 209. Той намалява в сравнение с последните шест месеца на миналата година, когато беше 237.3.  Колкото по-нисък е броят на месечните наеми, с които може да се изплати направената в имота инвестиция, толкова възвращаемостта е по-висока. По правило, при стойности над 200 месеца, имотите се смятат за надценени. 

Каква е средната текуща доходност при жилищните имоти в София, в страната?  

Изчисленията ни показват, че средната текуща доходност при жилищните имоти в София през първите шест месеца на 2009 г. е в размер на 4.5% на годишна база, докато през последните шест месеца на миналата година тя беше 4.1%. 

Накратко, какво е обяснението от нарастващата доходност на жилищните имоти? 

Да подчертаем отново, че става дума само за текущата доходност и само за жилищните имоти – като от отдаване под наем. Обяснението за нарастващата текуща доходност на жилищните имоти е, че от една страна липсва адекватно финансиране от кредитните институции за покупка на жилища, което дърпа цените надолу. От друга страна невъзможността да закупят нов дом с кредит принуждава част от потенциалните купувачи да наемат жилища, което задържа нивото на наемите, въпреки нарастващото предлагане.  
През последните няколко години наблюдавахме спад на доходността от инвестициите в недвижими имоти, което не беше изненада за специалистите в условията на бурно кредитиране. Сега този  ръст на текущата доходност при жилищните имоти ни дава надежди, че най-критичният момент на имотната криза може би отминава и пазарът дава първи признаци на стабилизиране. 

Как се развива „Кредитекс” от създаванатео си досега?

Тази година се навършват 5 години от създаването на „Кредитекс” и неговото дъщерно дружество „ХипоКредит”. Развитието на дружеството е в синхрон с цялата финансова система – през последните години то беше бурно и прогресивно, а в момента – с по-забавени темпове. Това е резултат от общата стагнация в сектора и, макар че напоследък при нас не липсват интересни клиенти за кредити, ние подхождаме внимателно към всеки конкретен случай. През тези пет години се убедихме, че за да си успешен в бизнес-ипотечното кредитиране е необходимо да спазваш две прости правила – реалистичен анализ на финасовото състояние на клиентите и верен усет за тенденциите на имотния пазар.  

Какви са тенденциите в развитието на небанковите институции? 

Окрупняването в банковия сектор освободи ниша за институции с по-гъвкав подход към разнообразните нужди на малкия и среден бизнес. Нарастването на дела на небанковите дружества увеличи възможностите на клиентите да избират между повече и по-удобни форми на финансиране. Така те станаха реална алтернатива на банковите продукти не само в сферата на т.н. бързи кредити, но и при дългосрочното финансиране на бизнеса. Например, „КРЕДИТЕКС” предлага бизнес-ипотечни кредити на фирми със срок до 15-20 години. За сравнение в момента у нас средният погасителен срок при бизнес кредитите е около 10 години. Много често дългосрочните кредити са по-подходящи за бизнеса от гледна точка на това, че се постига оптимизация на месечните плащания, освобождаване на ресурс, необходим за оборотен капитал и облекчаване на  разходите на предприемача, в който и сектор на икономиката да оперира.

Какви са тенденциите в бизнес кредитирането? 

Все повече кандидати за кредит откриват възможностите за развитие на фирмите си чрез бизнес-ипотечно финансиране. Те осъзнават, че за кредитора в момента е важна целесъобразността на проектите им, докато цената на кредита, както и видът и размерът на обезпечението, са на втори план при взимането на решение. Забелязваме също, че напоследък повечето фирми инвестират в оптимизация на бизнеса си – за стабилизиране позициите и за намаляване на разходите. Ако сравним тази година с 2008 г., може да се каже, че фирмите използват полученото финансиране предимно за разширяване на своята дейност и за оборотен капитал, и по-малко за инвестиции в имоти или машини. Нуждата от оборотно финансиране нараства също и заради увеличената междуфирмената задлъжнялост. И през тази година рефинансирането на текущи кредити продължава да е добра възможност за фирмите, които искат да освободят свежи средства за бизнеса си, да оптимизират месечните си вноски, да удължат срока на предишен кредит или да окрупнят старите си задължения. 

Има ли област в ипотечното кредитиране, която избягвате да финансирате и смятате за особено рискова? 
 
В „Кредитекс” не сме правили съществени промени в критериите към клиентите, нито в начина, по който одобряваме кредити. Още от самото си създаване през 2004 г., дружеството прилага реалистичен подход при анализа на доходите и обезпечението. Затова и сега не е необходимо да налагаме ограничения във финансирането на фирми от определени области, или да отхвърляме определен тип имоти. Ние разглеждаме всеки бизнес поотделно и оценяваме потенциала му, и чак след това решаваме дали и как да го финансираме. 

Отпускате ли кредити за строителство? 

Строителство винаги ще има, дори по време на криза. Кредити за строителство не винаги се изключват, защото срещу вас може да стои добър клиент, с балансиран бизнес и качествени проекти. Всъщност сега е времето, в което добрите строители ще „изкристализират”, а тези които влязоха в бизнеса единствено заради бързи и спекулативни печалби, ще си отидат. 

Интервю на Мариета Колева