75 метра ще бъде максималната височина на сградите в по-голяма част от София
4885
До 50 метра ще са високи сградите в централната градска част.
Това решиха депутатите с приети окончателно на второ четене промени в Закона за устройството и застрояването на Столичната община /ЗУЗСО/.
Първоначално с приемането на новия ЗУЗСО трябваше да се уточнят зоните за много високо строителство в София. Беше решено обаче тези зони да се определят от Общия устройствен план (ОУП) на столицата и измененията в него.
Максималната височина на новите сгради в по-голяма част на София ще бъде 75 метра. До 100 метра трябва да бъдат високи сградите в урегулирани поземлени имоти в смесена многофункционална зона, които са с лице по улици от втори и трети клас на първостепенната улична мрежа и които попадат в 400-метровата зона, считано от средата на перона на съществуващите метростанции извън централна градска част и извън райони "Триадица", "Лозенец", "Младост" и "Изгрев".
50 метра ще бъде височината на сградите в централната градска част, с изключение на имотите, попадащи в зоната на новия делови център /край бул. "Тодор Александров"/. На сградите, които надвишават 50 метра, ще бъде задължително изготвяне на транспортен анализ.
Снимка: CityBuild.bg. Бул. "Тодор Александров"
15 метра височина се определя за територията, ограничена от Софийския околовръстен път, южна строителна граница на София и бул. "Цар Борис III" /това се отнася за кварталите от Витошката яка - "Бояна", "Драгалевци", "Симеоново" и др./.
Приетите ограничения се отнасят най-вече за смесените многофункционални зони /Смф/ и други устройствени зони, за които в момента няма максимални стойности на кота корниз.
Досега беше използвана вратичка в Закона за устройство на територията (ЗУТ) по чл. 27, която позволяваше свързване на урегулиране поземлени имоти (УПИ) и съответно свързано застрояване, като няколко УПИ се превръщаха в един имот и можеше да се строи на неограничена височина.
Предвидената висока сграда на НИКМИ, заради която имаше протести, а главният архитект на столицата обжалва глоба, защото държи мястото да остане градинка според Общия устройствен план на столицата.
Сега в новия ЗУЗСО се посочва, че при два УПИ, единият от които е ъглов, може да има свързано застрояване, но височината на строителството не трябва да превишава максимално допустимото за съответната жилищна зона застрояване и височина.
Има и изключения - без ограничения в строителството спрямо големината на имота (в максимум до 3000 кв. метра имоти), като се въвежда система от позволено превишение на интензивност на застрояване - при до 500 квадрата може да се превиши два пъти, при между 500 до 1500 квадрата - един път, а между 1500 и 3000 квадрата - половин път спрямо максимално допустимата за жилищната зона плътност и интензивност). Никое от тези "позволения" не важи, ако ъгловият УПИ, т.е. мястото, където ще се строи, е с лице към две улици, едната от които е задънена. Може обаче да се променя височината на сгради в даден имот без ограничение, ако не става въпрос за свързано строителство (приложението към чл. 3, ал. 2 на ЗУЗСО).
С промяната беше прието, че ако вече има разрешение или са стартирали строежи на високи сгради с използване на вратичката в ЗУТ, те няма да бъдат спирани, защото промяната в ЗУЗСО не е със задна дата.
Снимка: CityBuild.bg. Ъгловият парцел на строящата се сграда "Златен век" на "Артекс", заради която имаше поредица от протести.
Промените предвиждат да не може да има преструктуриране на ПУП на жилищни комплекси до 5 години от влизането им в сила, ако преструктурирането касае височината на строежите. Може да има изключение само в един случай – ако на територията за застрояване ѝ бъде променен статутът съгласно Общия устройствен план и тя вече не е жилищна, а е с комплексно застрояване.
Друга важна промяна е че в поземлени имоти с ПУП, намиращи се в градини, паркове и лесопаркове, които не са включени изрично за зелени в т.нар зелена система на София, няма да може да се строи, освен ако Столичният общински съвет (СОС) не позволи, като решението на СОС трябва да бъде съобразено с действащия ОУП.
Съгласно новите норми, в територии с проблеми от екологичен, геоложки, социално-етносен и инфраструктурен характер, където има намерения за строителство, ще действат "специфични правила и норми", които ще се изготвят по становище на съответните специализирани органи.
Коментар на НАГ:
Озеленените площи в жилищните комплекси са част от зелената система на Столична община и като такива тяхното предназначение не може да се променя. Нов текст в закона предвижда именно, че озеленяване за широко обществено ползване се предвижда в зони и терени на зелената система.
За разлика от сега действащата нормативна уредба се предвижда изрична възможност с решение на Столичен общински съвет озеленени площи за широко обществено ползване да могат да се отреждат и в други устройствени зони за запазване на съществуващо озеленяване, дори и да не са предвидени като терени за озеленяване в Общия устройствен план.
Терминът „междублоково пространство", за който няма ясна законова дефиниция, водеше до неяснота при прилагането му, поради което същият е заменен с „площи между сградите при комплексно застрояване", без да се променя реда на защита на тези площи. Напротив, засилена е защитата на тези пространства, като е предвидено изрично задължение „реализираните в площите между сградите при комплексно застрояване озеленени площи да се урегулират за широко обществено ползване". Досегашното препращане към „режима на Тго", т.е. към друга устройствена зона, без това да е отразено в графичната част на Общия устройствен план, създаваше много противоречиви тълкувания в практиката, включително и на съда, който приема, че отреждането на имоти „за озеленяване с режим Тго" в жилищна зона за комплексно застрояване (Жк) противоречи на ОУП на СО.
Създаденият нов законов текст: „При изменение на подробния устройствен план тези УПИ /в изградените части на жилищните комплекси/ отново се спазват изискванията за разстояния между предвидените и съществуващите сгради по правилата на комплексното застрояване, по които правила са одобрени тези планове" преодолява досегашната практика и възможност за заобикаляне изискванията на чл. 22, ал. 4 от ЗУТ чрез изменение на плановете за застрояване на индивидуални УПИ буквално месеци след влизане в сила на плановете за преструктуриране да се иска прилагане на правила, различни от тези за жилищните комплекси.
За гарантиране стабилността на плановете в жилищните комплекси се въведе за първи път и забрана за тяхното изменение в 5-годишен срок от влизането им в сила, тъй като съществуваше законова възможност буквално на следващия ден след приемане на плана, за който са проведени обявявания на гражданите и обществени обсъждания, да се поиска изменение на плана и да се реализира застрояване, различно от това, което обществото е приело.
Внимателният прочит на измененията в закона ще покаже на всички, че защитата на съществуващото застрояване в жилищните комплекси е засилена, както и защитата на съществуващите зелени площи.
С изменението в закона за първи път от приемането му се въвеждат ограничения във височината на сградите за всички зони, които по досега действащия закон бяха без ограничение във височината. А местата на небостъргачите ще бъдат определени след изменение на Общия устройствен план и провеждане на обществени обсъждания.
След 10-годишно прилагане на закона за първи път представители на парламентарната група на партия „ГЕРБ" по инициатива на Столична община направиха крачка напред в регулиране височината на застрояване и сложиха спирачка на безразборното и разпръснато появяване на много високи сгради на територията на София.