Повишено предлагане на офис площи за 2009-а

Причините за това са голямото количество новопостроени площи, така и в многото освободени поради кризата офиси.

Някои от офисните проекти, чиито собственици не предложиха адекватни пазарни условия, не успяха да отдадат голям процент от своите сгради. През годината протичаше процес по закриване на представителства в по-малки областни центрове на някои компании от бизнеси, засегнати най-сериозно от икономическата ситуация. Този факт също допринесе за увеличаване на процента на незаетост на офис площите в тях, като на места той достига до 50% (в София - 18.3%).

 

През 2009 г. на територията на страната са завършени над 400 хил. кв.м офис площи, от които 235 хил. кв.м в София, 56 хил. кв.м във Варна и 35 хил. кв.м в Пловдив. Поради наличието на голям обем незаети офис площи, инвестиционната активност в сегмента намалява. По данни на НСИ, през първите девет месеца на 2009 в България са издадени общо 242 разрешителни за строеж на административни сгради, което е с 27.54% по-малко в сравнение с тези, издадени през същия период на 2008. В София от началото на годината са обявени инвестиционни намерения за изграждането на нови 453 хил. кв.м офис площи, бъдещето на част от които е неясно. За разлика от столицата, в останалите градове на страната новите офисни проекти са единици.

 

 

Немалък е обемът на замразените офисни проекти. Към края на 2009 в София техния обем надвишава 860 хил. кв.м. Сред по-големите и известни такива проекти са Европа Парк, България Мол, Софийски Акрополис, Бокар Европа, Цариградски Мол, Форум Сердика, Олимпиян Мол енд Тауър, Изамет Тауър, Сан Стефано Плаза, Делта Тауърс и др.

 

През 2009 в София са в процес на изграждане близо 1 182 хил. кв.м офис площи (с 27.31% по-малко в сравнение с 2008), във Варна - 126 хил. кв.м, а в Пловдив -188 хил. кв.м. 65.78% от общо изграждащите се през годината площи в столицата са ситуирани в периферните райони на града, 13.50% в центъра и 20.73% в широкия център. При по-малките областни центрове тенденцията е противоположна, тъй като почти всички офис площи там са съсредоточени в и около централните части. В София, новоизграждащите се и планирани за следващите няколко години бизнес центрове са ситуирани най-вече около бул. Цариградско шосе и бул.България, като немалък брой сгради ще бъдат построени и в централната част на столицата. Някои от инвеститорите предвидливо са планирали изграждането на своите офис проекти в близост до бъдещото трасе на метрото, тъй като се очаква през следващите години тези локации да бъдат сред най-атрактивните.

 

 

 

Продължава тенденцията на неправилно дефиниране на класа на офис площите от страна на инвеститорите, като основната цел е желанието за офериране на по-високи наемни нива, много често над пазарните. Друга тенденция, характерна за периода, е едновременното обявяване за продажба и за отдаване под наем на помещения в едни и същи бизнес-сгради, които първоначално са били предвидени за реализация само по един от двата начина. Причините най-често са недобро предварително проучване на таргет групите на проекта, непланиране на паричните потоци, липса на анализ на конкурентната среда и лошо управление, дължащо се най-вече на неизползването на професионално подготвени в областта на пропърти мениджмънта компании.

 

Във връзка с по-голямото предлагане, за първи път на пазара на офис площи в България, през 2009 започнаха да се използват нови методи за мотивиране на клиенти, сред които: поемане на разходи по преместването на ключови наематели; гратисни периоди в зависимост от срока на договора; поемане на разходите по довършителните работи по интериора на офиса и др. Същевременно, подписваните договори за наем по-детайлно описват правата и задълженията на наемателите и наемодателите, особено що се касае до клаузите за прекратяване, неустойки, актуализиране на наема и пр.

 

През 2009 все повече се налага услугата за отдаване под наем на офиси на час, т.нар. "бизнес адрес". От нея се възползват както местни компании, така и новонавлизащи в страната чуждестранни, чиято експанзивна политика е предпазлива с оглед минимизиране на риска. Към настоящия момент тази услуга съществува единствено в София, като обема на предлаганите офиси е малък.

 

Търсенето на офис площи през 2009 е значително под нивата от предходната година, като особено се е свило търсенето на площи за покупка. Търсенето на такива под наем е свързано преди всичко със смяна на офиса с цел оптимизиране на бюджета (по-малки помещения, по-ниска цена и др.). Други компании, напротив, се възползват от понижените наемни стойности и търсят офиси с по-атрактивна локация за същия наем, който се плащали до този момент, като офис площите в модерни бизнес сгради вече са по-достъпни в сравнение с 2008. Често срещано е и предоговарянето на наемните нива с цел да се избегне смяна на офиса, което също е свързано с направа на допълнителни разходи.

 

Сегментът на офис площите е един от най-засегнатите от кризата. Средно за годината продажбените цени на офис площите в страната са се понижили с 23.64%, а наемните с 30.54%. При продажбените цени най-голямо е понижението в София - 30.20%. Във Варна цените са намалели средно с 15.49%, в Бургас - 27.15%, в Пловдив - 13.14%, а в Стара Загора - 25.89%.

 

На пазара на наеми, най-значително е понижението в Бургас - 46.59%. В София то е с 29.90%, Варна - 22.18%, Пловдив - 16.80%, а в Стара Загора - 23.54%.

 

Поради неблагоприятната икономическа обстановка в страната и света, подобно на останалите сегменти на пазара на недвижими имоти, не се очаква повишаване на инвестиционната активност. Търсенето все още ще бъде по-малко от предлаганите площи. Ще продължи тенденцията за смяна на офиси с цел оптимизация на разходите. Повишената незаетост в бизнес сградите ще доведе до напрежение при покриването и разпределението на разходите и таксите за поддръжка и управление. Все повече инвеститори ще се съобразяват с плановете за инфраструктурното развитие на градовете, за да предоставят по-атрактивен продукт на крайните си клиенти.