Промените в Закона за застрояването на София са внесени в НС

Сгради без ограничения във височината ще се строят само на Околовръстен път при ж.к. „Люлин" и на бул. „Цариградско шосе" от кръстовището на 7-ми км до р. Искър.

В Народното събрание е внесен проекта на Закон за изменение и допълнение на Закона за устройството и застрояването на Столичната община /ЗУЗСО/. Инициативата е на кмета Йорданка Фандъкова, главния архитект Здравко Здравков и експертите на Направление „Архитектура и градоустройство", а вносители са народни представители от ПП „ГЕРБ". Законопроектът цели да реши възникналите при прилагане на закона проблеми и да отрази обществените нагласи.

 

 

Основните акценти в законопроекта са следните:

 

- въвеждане на регламенти относно високите сгради и зоните без максимални стойности за кота корниз на сградите;
- озеленяване;
- трафик и паркиране;
- градска среда;
- жилищни комплекси;
- намаляване на административната тежест и премахване на съществуващи ограничения;
- предвиждане издаването на нови подзаконови нормативни актове;
- актуализиране на текстове спрямо действащата нормативна уредба.

 

 

Високи сгради, трафик и паркиране

 

Местоположението на високите сгради в града е определящо за градския силует. Разполагането на такъв тип сгради например в южните градски територии е от съществено значение за визуалното възприемане на Витоша от почти целия град. В тази връзка се предлага ограничаване височината на сградите в зоните, в които в действащия закон (Приложението към чл. 3, ал. 2) не са посочени максимални стойности на котата корниз на сградите. За тези зони са определени:

 

За централна градска част - до 50 м.

За териториите, които са от съществено значение за възприемането на планината:

- в рамките на Околовръстния път - до 75 м;

- извън Околовръстния път - до 15 м;

- в останалата част на града - до 125 м.

 

Въведените ограничения целят защита на централната градска част от една страна и историческия център, а от друга - южните части от територията на общината, които осигуряват визуалната връзка с планината Витоша. Определянето на височините е направено въз основа на изследвания на съществуващите сгради и чрез обвързване с други действащи нормативи като Наредбата за строително-технически правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар.

 

С проекта за изменение се запазва възможността за застрояване без ограничение във височината на сградите в новия делови център (устройствена зона Ц1 съгласно ОУП). Въвежда се понятие за „територии за много високо строителство", в които височината на сградите не се ограничава при спазване на изискванията за разстояния по ЗУТ, а плътността и Кинт-а се определят и доказват с ПУП и РУП. Тези зони са концентрирани:

 

• Двустранно на Софийски околовръстен път при ж.к. „Люлин";

• Двустранно на бул. „Цариградско шосе" от кръстовището на 7-ми километър до р. Искър.

 

Независимо от зоната, в която попадат, високите сгради ще трябва да се съобразяват с изискванията на Закона за устройство на територията за разполагане на сградите по отношение на разстоянията между тях, включително и през улица.

 

Предвид зачестилите случаи, при които в зони без ограничение в кота корниз се използва /включително чрез изкуствено разделяне на УПИ/ възможността, която дава разпоредбата на чл. 27, ал. 3 от ЗУТ, в ъглови урегулирани поземлени имоти със свързано застрояване на двете странични регулационни линии да се ползва неограничена плътност и интензивност на засторяване, се въвежда ограничение, при което това правило може да се ползва само за териториите с много високо строителство и в ъголви УПИ с площ до 500 кв.м. Разпоредбата на чл. 27, ал. 3 от ЗУТ е въведена с цел регламентиране възможността в територии с дребно имотна структура, в които се предвижда предимно свързано застрояване, такова да се реализира с покриване на калканите и в ъгловите имоти.

 

За сградите с общественообслужващи функции с РЗП над 20 000 кв.м. и/или с височина над 75 метра се въвежда изискване за транспортно-комуникационното обезпечаване на територията въз основа на проучване, анализ и симулация на транспортното обслужване с отчитане на съществуващия и бъдещия трафик.

 

С оглед важността на много високите сгради за града в законопроекта е предвидено за сградите с височина над 75 м подробният устройствен план задължително да включва и работен устройствен план, като плановете се одобряват от Столичния общински съвет.

 

По отношение правилата за паркиране и гариране, които като принцип следва да се осигурят в границите на всеки урегулиран поземлен имот, се предвижда възможност, предвид спецификата на Столицата и нейния обществен транспорт /наличието на метро/ с Наредбата за условията и нормативите за изграждане на паркинги и гаражи да се допуснат изключения от това правило.

 

Зелена система

 

Законопроектът има за цел да дефинира точно понятието за „зелена система", като се въведат ясни регламенти относно мястото на озеленените площи за широко обществено ползване, както и възможностите за предвиждането им в устройствени зони, извън посочените в чл. 10, ал. 1 и 2 от ЗУЗСО. Предвидена е уредба на заварените от проекта планове с предвиждания „за озеленяване" в устройствени зони извън зелената система. При одобряване или изменение на тези планове основна роля се предоставя на специализираните органи по озеленяване и постоянната комисия към СОС, която отговаря за опазване на околната среда, земеделието и горите.

 

Застрояване в жилищните комплекси

 

За първи път се въвежда понятие за „междублоково пространство". Въвежда се защита за реализираните в междублоковите пространства озеленени площи, които задължително се урегулират за широко обществено ползване. Урегулираните като озеленени площи за широко обществено ползване в междублоковите пространства терени не могат да променят предназначението си, защото стават част от зелената система на СО.

 

Въвежда се забрана подробните устройствени планове за преструктуриране на жилищните комплекси в жилищните зони с преобладаващо комплексно застрояване (Жк) да се изменят в срок от 5 години от влизането им в сила по отношение характера на застрояване - от ниско в средно и/или високо и от средно във високо застрояване. Целта на разпоредбата е одобреният след обществено обсъждане проект за преструктуриране и обществено приет такъв да не може да се изменя непосредствено след влизането му в сила.

 

Въвежда се изискване след предструктуриране на комплекса при изменение на ПУП отново да се спазват изискванията за разстояние между новопредвидените и съществуващите сгради по правилата на комплексното застрояване, по които са одобрени тези планове. Това правило регламентира по безспорен начин прилагането на едни и същи правила относно първоначалното престуктуриране на комплекса и последващите изменения в плановете по отношение на застрояването и разстоянието между сградите.

 

Нови подзаконови нормативни актове

 

Предвижда се издаване на два изцяло нови подзаконови нормативни акта:

 

• Наредба за градската среда с правила и нормативи за облика на градските пространства, сградите и архитектурните ансамбли.

• Наредба за извършване на проучване, анализ и симулация на транспортното обслужване.

 

С пълният текст на законопроекта може да се запознаете ТУК.