Служители от МВР участват в имотни измами
7119
Адвокат Незрет Бабучев е роден на 27 ноември 1974 г. в с. Дебрен, Гоцеделчевско.
С две висши образования - магистър по история в СУ “Климент Охридски” и магистър по право в Нов български университет. В момента е съветник във Федерацията на потребителите.
Адвокат Бабучев, кои са най-честите измами с имоти, които се извършват у нас?
Най често срещаните измами с имоти са с пълномощно, а по рядко са с фалшив документ за самоличност. В първия случай жертви са самотни стари хора, които или нямат близки или са в лоши отношения. Обикновено, “добри хора” им предлага “помощ”, като, да им помагат да си плащат сметките за ток и парно, да им платят данъците на имота и прочие услуги. За целта обаче е необходимо нотариално пълномощно, въвеждат в заблуждение жертвата, и я водят пред нотариус. Обикновено в такова пълномощно има опция не само за представителство пред данъчни служби и компании, но и за продажба. Естествено тези “подробности”, не са обяснени на жертвата, и тя доброволно подписва необходимото нотариално заверено пълномощно. След това не е проблем както да се извади, заверен препис от нотариалния акт и данъчна оценка, колкото да нотариална заверка на двете декларации, не е проблем и те да бъдат заверени (на доверие). При такава измама, жертва е продавача, който не знае че се продава имотът му, при това формално, юридически със неговото съгласие.
Вторият и по сложен вариант е с фалшив документ за самоличност, лична карта, не е проблем да се намерят личните данни на всяко лице с помощта на хора които имат достъп до ЕСГРАОН, а това са лица работещи в МВР и в общинските служби “ГРАО”. След това се издава нова лична карта със същият номер и дата на издаване на лицето чиито имот ще се продава. Обикновено избират жертви, които също са самотни или са в чужбина продължително време. С новата лична карта се прави справка в имотния регистър и се иска издаване на дубликат на нотариалния акт, изважда се данъчна оценка и се подписват декларации. В момента има система да се установи дали по номера дадена лична карта е валидна, но не и на кой е действително издадена. С това вече “Продавача”, “продава” своя имот на нищо неподозиращия купувач. Нотариуса одобрява сделката и тя отива за вписване в Агенция по вписванията. Всичко е “чисто” и всички са щастливи.
Другият вид имотни измами, са продажба на имоти върху които има наложени тежести, или право на ползване в полза на дарителя или продавача, или вписана ипотека в полза на банка или възбрана по изпълнително дело, или дори иск за собственост. Те са рядко срещани и най вече от жертви които искат да спестят пари за адвокат, който да провери щателно имота на продавача. Това е груба грешка от страна на купувачите, да се доверяват само на “добрата дума” на продавача или на агенцията за недвижими имоти. Юридически могат да се продават и апартаменти със тежести, и формално погледнато нито нотариуса, нито агенцията за недвижими имоти е нарушила закона, и те са “чисти”. Когато става въпрос за пари няма място за емоции и добри думи. Проверката е най висша форма на доверие. При това трябва непосредствено преди сделката да се провери за последен път има ли нещо вписано. Защото има и такива случаи, имота е чист, но в момента на сделката, малко преди нея се вписва ипотека или искова молба.
Как те могат да бъдат предотвратени?
Да, може да бъдат предотвратени 100%, ако се въведе система за пълна идентификация на физическите лица, подобна на тази въведена в богатото емирство КАТАР, разработена от водещи германски софтуерни и хардуерни компании. Там тази система важи и за всички пристигащи в страната туристи и бизнесмени, така те хванаха не само терористи, но и контрабандисти и други престъпници. Тяхната система е базирана само на ирисово и дактилоскопично сканиране, без звуково и ДНК. Говоря за пълна база данни, както в момента е ЕСГРАОН, да се добавят не само както до сега снимка и подпис, които много лесно могат да се подменят и имитират и подменят, но и въвеждане на т.н. Божествен код, който няма технология да го промени. Това са ирисово (сканиране на очите), дактилоскопично (сканиране на ръцете папиларните линии на дланите), гласово (сканиране на гласа, тон тембър и т.н.) и ДНК (структура на клетката на човека, която е уникална, сканира се и по определен шифър за всеки гражданин излиза код от цифри и букви), сканиране на всеки един гражданин. Това трябва да стане с промяна на Закона за българските документи за самоличност.
След изграждане на тази система, следва всички нотариуси, и агенция по вписванията да имат достъп до тази централна база данни, както и устройства за ирисово, гласово и дактилоскопично сканиране на лицата, които извършват сделката, включително и пълномощниците. На следващо място, ако се явява по сделката пълномощник, следва нотариуса да поиска, истинският собственик да се обади по телефона, да му обясни и прочете сделката и да провери, чрез гласово сканиране, дали наистина това е собственика, казвайки ключова фраза например “Здравей аз съм Драган”, ако не съвпадне със записания гласов модел от централната база данни в МВР, сделката отпада.
Ако, се потвърди със скенер че гласът, ирисът и дактилоскопичните отпечатъци са идентични с тези в централната база данни на лице което иска да продава или купува, има сделка и имаме пълна идентификация на субекта. Ако дактилоскопичните отпечатъци, не съвпадат с ирисовите или гласът, тогава или се изпраща материал да ДНК анализ или се вика полицията. Защото има случаи и на подмяна на папиларни линии на ръка, това го правят най богатите престъпници, при хурирзи, може да имаме, лещи и прочие неща, гласът може да се промени от настинка и т.н., но ДНК кодът никога.
Достъпът до подобна система е повече от необходима за нотариусите и Агенция по вписванията, но те могат само да ползват базата данни, но не и да я променят.
Според мен трябва най скоро да се изгради такава система в МВР, това е най силната превантивна мярка срещу предотвратяване на измами с жилища. В България има достатъчно мощни софтуерни и хардуерни компании, които биха изградили системата, бих каза по добре и от тази в КАТАР, разработена от германци, а и защо не това ноу хау, да не се предложи и в други държави по света. Така не само ще се преборим с престъпността, но и ще вдигнем рейтинга на българските софтуерни компании, като водещи в системите за сигурност. Липсва политическа воля, защото явно някои среди имат интерес от батака, който е в момента. И под предтекст за защита ”Правата на човека”, биха отказали въвеждането на подобна система, че видите ли, гражданите ще им се накърни достойнството да им се сканират ръцете, ириса, гласа и капка кръв за ДНК анализ. А нима когато гражданинът биде измамен и институциите не могат да направят нищо по въпроса, не би му се накърнило достойнството? Защото всички са прави само гражданинът е виновен за това, че е гражданин на България. Ако обществото продължава да слуша такива “свободисти” и защитници на престъпници на “правата на човека”, разбирайте човека с много пари, защото за тези ВИП колеги, хората без пари не са хора. И ако не се въведе такава система измамите ще продължават в ущърб на обществото. А изводите нека да си направят самите граждани. За мен е в сила девиза - проблемите трябва да се решават а не да се преследват или избягват.
Какви съвети бихте дали на хората, за да не стават жертви на далавери с имоти?
За продавачите, да внимават много когато, някой милостив и грижовен мъж или жена, иска нотариално пълномощно, за да ви помага да си плащате сметките за тока, парно, данъците и други нещица. За тези услуги не се изисква нотариално и каквото и да е пълномощно. За купувачите, при никакви обстоятелства, не купувайте имот без да е направена щателна проверка от упълномощен от вас адвокат. По евтино ще ви излезе, ако наемете адвокат по сделката за проверка, отколкото при проблем да търсите адвокат за да си върнете парите, но тогава и таксите и хонорарите са фантастични. Например за 100 000 лева само държавната такса е 4 000 лева, плюс още толкова хонорар, плюс поне една или две експертизи 500 лева, плюс нерви и две три години по съдилищата, в най добрия случай. Близо 10% от сумата ще ви струват разходите за да я върнете, по съдебен ред. Старите хора казват “Купил коня, а скъперничи за юздата”. Предоверяването, на “добрата дума” на продавача, или на агенцията за недвижими имоти, е повече от наивно и опасно. При проблем купувача ще изгори, а агенцията и нотариуса, няма защото те формално юридически са си свършили работата и не са нарушили закона. Да, няма правна пречка да се продава и ипотекиран имот, и възбранен имот, и имота който има съдебен спор, и със пълномощник със съмнителни пълномощия и с фалшива лична карта (без да знаят, че е такава и не им е работа все още). Второ ,личен разговор със собственика, независимо от представеното нотариално пълномощно. Няма проблем да се плати на агенцията само за информацията и няма пречка да си вземе комисионната, но личният разговор със собственика, легитимиран по надлежния ред, е най важният гарант, за почтена перфектна сделка. Трето, да не се прави както има масова практика, да пишат по ниска цена в нотариалния акт, отколкото е в действителност с цел заплащане на по малко такси и хонорари. Понякога има и такива случаи, продава се апартамент за 20 000 лева на данъчна оценка, два месеца след това, продавача иска разваляне на сделката, за това че е бил в крайна нужда, а това се доказва с документи и свидетели, и за това е продал имота на тази цена, експертиза доказва реалната цена и продавача отново е собственик и връща 20 000 лева, но запазва за себе си останалите 60 000 лева. Както казах не е добре да се скъперничи, защото това удовоствие излиза много скъпо. Купувайки коня (имота), не скъперничете за юздата (адвокати).
Във вашата практика с какви имотни измами сте се сблъсквал най-често?
Най-често, прикриват ипотека в полза на банка.
Защо се стигна до бум на измамите с жилища през средата на 90-те години?
Защото България е №1 в света 94,5% по брой на недвижима собственост на глава от населението. В Германия и САЩ са 30-40%, а мафията и свързаните с нея лобита в парламента, МВР и съда, имат интерес от разграбване, ограбване на единственото останало богатство на българските граждани. Техните имоти. За съжаление и законодателството и институциите “подпомогнаха” тези плачевни процеси. Донякъде и самите граждани са си виновни, защото се опитват да “спестят” адвокатски хонорари, предоверявайки се на продавачи, пълномощници и агенции.
Необходими ли са законодателни промени с цел предотвратяване на имотните измами?
Да, основен ремонт на Закона за български документи за самоличност, който да задължи всички граждани, да бъдат задължени да им бъде сканиран ириса на очите, звуков запис на определена фраза, дактилоскопични отпечатъци на дланта, и ДНК проба, капка кръв или косъм. След това се налага и промяна в ГПК, нотариусите и Агенция по вписванията, следва да се снабдят с устройства – скенери, на очите и дланите и микрофон за звуково сканиране, да имат достъп до пълната база данни, която трябва да бъда изградена в МВР. Да бъдат задължени при представяне на пълномощно, да има лично обаждане на собственика, и проверка на гласа му (гласов детектор). Повторна проверка да се прави и в Агенция по вписванията, по този начин, вероятността да се извърши имотна измама е точно 0%. Остава единствено номера с по малката оценка на имота, основаваща се на данъчната оценка. За това си е виновен купувача, че иска да “спести” пари, дължими на държавата, адвокатите и нотариусите, както и на агенциите (ако са включени в схемата).
Хората могат ли в пълна степен да се доверяват на фирмите предлагащи строителство на зелено?
Сложен въпрос. По принцип се сключва предварителен договор с фирмата инвеститор. Донякъде може да се направи проверка, дали тази фирма има против нея дела, но това изисква време и средства. Проблемът е че, липсва каквато и да е гаранция. Всичко е въпрос на късмет и на фирмен имидж. Повечето фирми работят с банки, а и повечето купувачи също с банки (ипотечни кредити), но няма никаква гаранция, ако фирмата умишлено фалира, или дори не умишлено, че хората ще си върнат парите. Според мен, е необходимо създаване на Жилищен гаранционен фонд, където строителните фирми, подобно на застрахователните дружества, да внасят пари, гарантирайки изпълнението на строителството, така при фалит, гражданите ще мога да си получат парите от държавата, но за това е необходима отново сериозна законодателна инициатива и специален закон за строителството.
В такива случаи каква е гаранцията, че хората няма да останат без жилище?
При фалит на строителна фирма, преди гражданите е държавата, следвана от банките, които ще “съберат” каквото е останало, за третите кредитори, гражданите, шанса да получат и част от парите си е близък до нула. Така е при сегашната законодателна уредба. За това е необходимо и създаване на специален Закон за строителството, който да защити в по голяма степен купувачите, потребители на тази стока, имот. Както и въвеждане на лицензиосен режим и създаване на Жилищен гаранционен фонд, в който всички строителни компании ще бъдат задължени да внасят гаранция от по например 3 000 000 лева.
Интервю на Николай Георгиев
Адвокат Бабучев, кои са най-честите измами с имоти, които се извършват у нас?
Най често срещаните измами с имоти са с пълномощно, а по рядко са с фалшив документ за самоличност. В първия случай жертви са самотни стари хора, които или нямат близки или са в лоши отношения. Обикновено, “добри хора” им предлага “помощ”, като, да им помагат да си плащат сметките за ток и парно, да им платят данъците на имота и прочие услуги. За целта обаче е необходимо нотариално пълномощно, въвеждат в заблуждение жертвата, и я водят пред нотариус. Обикновено в такова пълномощно има опция не само за представителство пред данъчни служби и компании, но и за продажба. Естествено тези “подробности”, не са обяснени на жертвата, и тя доброволно подписва необходимото нотариално заверено пълномощно. След това не е проблем както да се извади, заверен препис от нотариалния акт и данъчна оценка, колкото да нотариална заверка на двете декларации, не е проблем и те да бъдат заверени (на доверие). При такава измама, жертва е продавача, който не знае че се продава имотът му, при това формално, юридически със неговото съгласие.
Вторият и по сложен вариант е с фалшив документ за самоличност, лична карта, не е проблем да се намерят личните данни на всяко лице с помощта на хора които имат достъп до ЕСГРАОН, а това са лица работещи в МВР и в общинските служби “ГРАО”. След това се издава нова лична карта със същият номер и дата на издаване на лицето чиито имот ще се продава. Обикновено избират жертви, които също са самотни или са в чужбина продължително време. С новата лична карта се прави справка в имотния регистър и се иска издаване на дубликат на нотариалния акт, изважда се данъчна оценка и се подписват декларации. В момента има система да се установи дали по номера дадена лична карта е валидна, но не и на кой е действително издадена. С това вече “Продавача”, “продава” своя имот на нищо неподозиращия купувач. Нотариуса одобрява сделката и тя отива за вписване в Агенция по вписванията. Всичко е “чисто” и всички са щастливи.
Другият вид имотни измами, са продажба на имоти върху които има наложени тежести, или право на ползване в полза на дарителя или продавача, или вписана ипотека в полза на банка или възбрана по изпълнително дело, или дори иск за собственост. Те са рядко срещани и най вече от жертви които искат да спестят пари за адвокат, който да провери щателно имота на продавача. Това е груба грешка от страна на купувачите, да се доверяват само на “добрата дума” на продавача или на агенцията за недвижими имоти. Юридически могат да се продават и апартаменти със тежести, и формално погледнато нито нотариуса, нито агенцията за недвижими имоти е нарушила закона, и те са “чисти”. Когато става въпрос за пари няма място за емоции и добри думи. Проверката е най висша форма на доверие. При това трябва непосредствено преди сделката да се провери за последен път има ли нещо вписано. Защото има и такива случаи, имота е чист, но в момента на сделката, малко преди нея се вписва ипотека или искова молба.
Как те могат да бъдат предотвратени?
Да, може да бъдат предотвратени 100%, ако се въведе система за пълна идентификация на физическите лица, подобна на тази въведена в богатото емирство КАТАР, разработена от водещи германски софтуерни и хардуерни компании. Там тази система важи и за всички пристигащи в страната туристи и бизнесмени, така те хванаха не само терористи, но и контрабандисти и други престъпници. Тяхната система е базирана само на ирисово и дактилоскопично сканиране, без звуково и ДНК. Говоря за пълна база данни, както в момента е ЕСГРАОН, да се добавят не само както до сега снимка и подпис, които много лесно могат да се подменят и имитират и подменят, но и въвеждане на т.н. Божествен код, който няма технология да го промени. Това са ирисово (сканиране на очите), дактилоскопично (сканиране на ръцете папиларните линии на дланите), гласово (сканиране на гласа, тон тембър и т.н.) и ДНК (структура на клетката на човека, която е уникална, сканира се и по определен шифър за всеки гражданин излиза код от цифри и букви), сканиране на всеки един гражданин. Това трябва да стане с промяна на Закона за българските документи за самоличност.
След изграждане на тази система, следва всички нотариуси, и агенция по вписванията да имат достъп до тази централна база данни, както и устройства за ирисово, гласово и дактилоскопично сканиране на лицата, които извършват сделката, включително и пълномощниците. На следващо място, ако се явява по сделката пълномощник, следва нотариуса да поиска, истинският собственик да се обади по телефона, да му обясни и прочете сделката и да провери, чрез гласово сканиране, дали наистина това е собственика, казвайки ключова фраза например “Здравей аз съм Драган”, ако не съвпадне със записания гласов модел от централната база данни в МВР, сделката отпада.
Ако, се потвърди със скенер че гласът, ирисът и дактилоскопичните отпечатъци са идентични с тези в централната база данни на лице което иска да продава или купува, има сделка и имаме пълна идентификация на субекта. Ако дактилоскопичните отпечатъци, не съвпадат с ирисовите или гласът, тогава или се изпраща материал да ДНК анализ или се вика полицията. Защото има случаи и на подмяна на папиларни линии на ръка, това го правят най богатите престъпници, при хурирзи, може да имаме, лещи и прочие неща, гласът може да се промени от настинка и т.н., но ДНК кодът никога.
Достъпът до подобна система е повече от необходима за нотариусите и Агенция по вписванията, но те могат само да ползват базата данни, но не и да я променят.
Според мен трябва най скоро да се изгради такава система в МВР, това е най силната превантивна мярка срещу предотвратяване на измами с жилища. В България има достатъчно мощни софтуерни и хардуерни компании, които биха изградили системата, бих каза по добре и от тази в КАТАР, разработена от германци, а и защо не това ноу хау, да не се предложи и в други държави по света. Така не само ще се преборим с престъпността, но и ще вдигнем рейтинга на българските софтуерни компании, като водещи в системите за сигурност. Липсва политическа воля, защото явно някои среди имат интерес от батака, който е в момента. И под предтекст за защита ”Правата на човека”, биха отказали въвеждането на подобна система, че видите ли, гражданите ще им се накърни достойнството да им се сканират ръцете, ириса, гласа и капка кръв за ДНК анализ. А нима когато гражданинът биде измамен и институциите не могат да направят нищо по въпроса, не би му се накърнило достойнството? Защото всички са прави само гражданинът е виновен за това, че е гражданин на България. Ако обществото продължава да слуша такива “свободисти” и защитници на престъпници на “правата на човека”, разбирайте човека с много пари, защото за тези ВИП колеги, хората без пари не са хора. И ако не се въведе такава система измамите ще продължават в ущърб на обществото. А изводите нека да си направят самите граждани. За мен е в сила девиза - проблемите трябва да се решават а не да се преследват или избягват.
Какви съвети бихте дали на хората, за да не стават жертви на далавери с имоти?
За продавачите, да внимават много когато, някой милостив и грижовен мъж или жена, иска нотариално пълномощно, за да ви помага да си плащате сметките за тока, парно, данъците и други нещица. За тези услуги не се изисква нотариално и каквото и да е пълномощно. За купувачите, при никакви обстоятелства, не купувайте имот без да е направена щателна проверка от упълномощен от вас адвокат. По евтино ще ви излезе, ако наемете адвокат по сделката за проверка, отколкото при проблем да търсите адвокат за да си върнете парите, но тогава и таксите и хонорарите са фантастични. Например за 100 000 лева само държавната такса е 4 000 лева, плюс още толкова хонорар, плюс поне една или две експертизи 500 лева, плюс нерви и две три години по съдилищата, в най добрия случай. Близо 10% от сумата ще ви струват разходите за да я върнете, по съдебен ред. Старите хора казват “Купил коня, а скъперничи за юздата”. Предоверяването, на “добрата дума” на продавача, или на агенцията за недвижими имоти, е повече от наивно и опасно. При проблем купувача ще изгори, а агенцията и нотариуса, няма защото те формално юридически са си свършили работата и не са нарушили закона. Да, няма правна пречка да се продава и ипотекиран имот, и възбранен имот, и имота който има съдебен спор, и със пълномощник със съмнителни пълномощия и с фалшива лична карта (без да знаят, че е такава и не им е работа все още). Второ ,личен разговор със собственика, независимо от представеното нотариално пълномощно. Няма проблем да се плати на агенцията само за информацията и няма пречка да си вземе комисионната, но личният разговор със собственика, легитимиран по надлежния ред, е най важният гарант, за почтена перфектна сделка. Трето, да не се прави както има масова практика, да пишат по ниска цена в нотариалния акт, отколкото е в действителност с цел заплащане на по малко такси и хонорари. Понякога има и такива случаи, продава се апартамент за 20 000 лева на данъчна оценка, два месеца след това, продавача иска разваляне на сделката, за това че е бил в крайна нужда, а това се доказва с документи и свидетели, и за това е продал имота на тази цена, експертиза доказва реалната цена и продавача отново е собственик и връща 20 000 лева, но запазва за себе си останалите 60 000 лева. Както казах не е добре да се скъперничи, защото това удовоствие излиза много скъпо. Купувайки коня (имота), не скъперничете за юздата (адвокати).
Във вашата практика с какви имотни измами сте се сблъсквал най-често?
Най-често, прикриват ипотека в полза на банка.
Защо се стигна до бум на измамите с жилища през средата на 90-те години?
Защото България е №1 в света 94,5% по брой на недвижима собственост на глава от населението. В Германия и САЩ са 30-40%, а мафията и свързаните с нея лобита в парламента, МВР и съда, имат интерес от разграбване, ограбване на единственото останало богатство на българските граждани. Техните имоти. За съжаление и законодателството и институциите “подпомогнаха” тези плачевни процеси. Донякъде и самите граждани са си виновни, защото се опитват да “спестят” адвокатски хонорари, предоверявайки се на продавачи, пълномощници и агенции.
Необходими ли са законодателни промени с цел предотвратяване на имотните измами?
Да, основен ремонт на Закона за български документи за самоличност, който да задължи всички граждани, да бъдат задължени да им бъде сканиран ириса на очите, звуков запис на определена фраза, дактилоскопични отпечатъци на дланта, и ДНК проба, капка кръв или косъм. След това се налага и промяна в ГПК, нотариусите и Агенция по вписванията, следва да се снабдят с устройства – скенери, на очите и дланите и микрофон за звуково сканиране, да имат достъп до пълната база данни, която трябва да бъда изградена в МВР. Да бъдат задължени при представяне на пълномощно, да има лично обаждане на собственика, и проверка на гласа му (гласов детектор). Повторна проверка да се прави и в Агенция по вписванията, по този начин, вероятността да се извърши имотна измама е точно 0%. Остава единствено номера с по малката оценка на имота, основаваща се на данъчната оценка. За това си е виновен купувача, че иска да “спести” пари, дължими на държавата, адвокатите и нотариусите, както и на агенциите (ако са включени в схемата).
Хората могат ли в пълна степен да се доверяват на фирмите предлагащи строителство на зелено?
Сложен въпрос. По принцип се сключва предварителен договор с фирмата инвеститор. Донякъде може да се направи проверка, дали тази фирма има против нея дела, но това изисква време и средства. Проблемът е че, липсва каквато и да е гаранция. Всичко е въпрос на късмет и на фирмен имидж. Повечето фирми работят с банки, а и повечето купувачи също с банки (ипотечни кредити), но няма никаква гаранция, ако фирмата умишлено фалира, или дори не умишлено, че хората ще си върнат парите. Според мен, е необходимо създаване на Жилищен гаранционен фонд, където строителните фирми, подобно на застрахователните дружества, да внасят пари, гарантирайки изпълнението на строителството, така при фалит, гражданите ще мога да си получат парите от държавата, но за това е необходима отново сериозна законодателна инициатива и специален закон за строителството.
В такива случаи каква е гаранцията, че хората няма да останат без жилище?
При фалит на строителна фирма, преди гражданите е държавата, следвана от банките, които ще “съберат” каквото е останало, за третите кредитори, гражданите, шанса да получат и част от парите си е близък до нула. Така е при сегашната законодателна уредба. За това е необходимо и създаване на специален Закон за строителството, който да защити в по голяма степен купувачите, потребители на тази стока, имот. Както и въвеждане на лицензиосен режим и създаване на Жилищен гаранционен фонд, в който всички строителни компании ще бъдат задължени да внасят гаранция от по например 3 000 000 лева.
Интервю на Николай Георгиев