ЗУТ не урежда изцяло проблемите със състоянието на сградите
301
Към въпросите, свързани с ремонта, поддръжката и възстановяването на строежите в страната е чувствителен всеки, на когото му е омръзнало да гледа олющени фасади и застрашително надвиснали балкони.
Възможно ли е тази реалност да се промени?
За гражданите, възстановяването и поддръжката на имотите им е въпрос на желание и финанси. На желанието трудно може да се разчита, особено когато иде реч за многоетажните, гъсто населени блокове с хора, от които се очаква да предприемат нещо след на постигнат консенсус. От опит знаем, че там той се постига трудно.
Финансите, необходими за поддръжката на добрия вид и състояние на имота също са проблем, особено когато голяма част от собствениците се опитват да решат драмите с битовото си оцеляване. Въпреки всичко казано до тук, собствениците трябва да имат ангажимент към състоянието на имотите си. Ако искаме градовете ни да придобият спретнат европейски вид, трябва да се простим и с вечното оправдание, че сме бедни и затова имотите ни са занемарени. Никой не е беден, след като има собственост, а тя е както голям плюс, така и задължение.
Регламентира ли Законът достатъчно ясно и изчерпателно това задължение, така че то да бъде изпълнявано от всеки собственик?
По мнението на юристи, липсва систематизирана законова регламентация на дейностите, свързани с поддръжката и възстановяването на строежите, а това би обрекло на провал всеки опит за подобряване състоянието на сградния фонд в страната.
ЗУТ, който би трябвало да обръща сериозно внимание на проблемите, свързани с „поддържането” на сградите и терените в населените места, посвещава на тази тема няколко разпоредби. Сред тях основно е значението на чл.169 и чл.179.
В чл.169 темата се изчерпва с констатацията, че строежите трябва да бъдат проектирани, изпълнени и поддържани в съответствие с нормативните актове и техническите изисквания към тях. След нея всичко, което би могло да бъде свързано със самото „поддържане” на строежите не се разглежда подробно. В чл.179 въпросите, свързани със състоянието на сградите се обвързват с тяхното завършване, приемане и експлоатация. За новите строежи нещата са ясни. Те имат гаранционни срокове, в които строителят има ангажимент към поддръжката и отстраняването на възникналите строителни дефекти.
Новите строежи се пускат в експлоатация ако отговарят на техническите изисквания към тях. С въвеждането на техническия паспорт става по-лесно да се следи състоянието и нуждата им от поддържащи ремонти. Техническият паспорт вече е необходимост за собственика, както и неговото улеснение при поддръжката на имота. Заедно с нотариалния акт, той е „личната карта„ на имота. Не така оптимистично стои въпросът с построените преди десетилетия сгради. Тяхната поддръжка и възстановяване поставя проблеми, които не са свързани с начина им на приемане (виж сп. „Собственост и право”, бр. 3/2007, Любомир Василев-юрист). Технически паспорт за тях може да бъде изготвен до 2011 година. Това означава, че обследването, което би констатирало техническото им състояние и нуждата от ремонт се отлага във времето.
Въпросът е дали може да се чака толкова и възможно ли е собствениците да бъдат накарани да възстановят и задържат добрия вид на имота си по-рано, преди той да е станал причина за поредната злополука?
В чл.179, ЗУТ определя общината и в частност кмета, за органа, който установява нуждата от ремонт и възстановяване на един имот . Процедурата е проста. Общината може да бъде сезирана от заинтересованите лица, чийто кръг е доста широк. Общинските служители правят оглед, съставят протокол, който отразява състоянието на имота. Ремонтните дейности се постановяват със заповед на кмета. Оказва се обаче, че кметската заповед е лишена от много важен за нея атрибут- срокът за изпълнение. Този пропуск лишава администрацията от обективно основание, въз основа, на което да наложи глоба при просрочване на кметската заповед. Ако все пак общината се реши да наложи санкция, тя може да бъде обжалвана с успех. Това демотивира общината да издава заповеди, свързани с поддръжката на имотите, както и да следи особено зорко за изпълнението им. За гражданите ситуацията означава само едно, че могат да протакат изпълнението на задължението си безнаказано.Спорен момент в ЗУТ се оказва и понятието „добро състояние” на имота. За строежите Законът казва, че трябва да са безопасни, здравословни, хигиенични, естетически и да се поддържат в „ добър вид”.
Тези абстрактни формулировки не са полезни нито за общинските служители, нито за собствениците. На общинския служител се дава възможност за свободна намеса в собствеността на гражданина, според субективната представа за „добро състояние”, безопасно, естетично и т.н.. Гражданите също могат да интерпретират тези понятия свободно и това им позволява да размиват границите на задълженията си. Липсата на конкретно формулирани ангажименти и дейности, свързани с поддръжката на имотите, както и недефинирането на понятието „добър вид”на имота водят до един резултат- гражданите не поддържат имотите си, а общинските органи не проявяват интерес в тази насока.
Казва ли нещо Законът за общинските имоти и тяхната поддръжка? Посочва ли той институция, която да контролира грижата на общината към имотите й?
Оказва се, че ЗУТ не определя институция, която да е в състояние да задължи общината да поддържа имотите си. Гражданите няма към кого да се обърнат, тогава когато се чувстват потърпевши или застрашени от състоянието на общинските имоти и терени. Няма кой да санкционира общината за безстопанственото й отношение, нито да я задължи да предприеме действия в противоположната посока. За поддръжката на отдаваните под наем общински или частни имоти също липсват разяснения в ЗУТ.
Законът говори за „лица” и „управление”, но пропуска да посочи задълженията на управителя и наемателя, свързани с поддържането на наеманите или „управлявани”имоти. Разписването на точните ангажименти на лицата, които не са собственици се налага поради това, че други два закона (ЗС и ЗЗД) ограничават силно възможността за намеса на тези лица, в наеманата или управлявана от тях собственост.
ЗУТ не решава проблемите и с незастроените терени в рамките на населените места. Често това са терени, предвидени за озеленяване, от забравени или прекроявани многократно устройствени планове. Нереализирани като паркове и градинки те са превърнати в пустеещи, некултивирани и занемарени площи, които са не само отблъскващи на вид, но и опасни за здравето на хората.
Цвети Иванова
За гражданите, възстановяването и поддръжката на имотите им е въпрос на желание и финанси. На желанието трудно може да се разчита, особено когато иде реч за многоетажните, гъсто населени блокове с хора, от които се очаква да предприемат нещо след на постигнат консенсус. От опит знаем, че там той се постига трудно.
Финансите, необходими за поддръжката на добрия вид и състояние на имота също са проблем, особено когато голяма част от собствениците се опитват да решат драмите с битовото си оцеляване. Въпреки всичко казано до тук, собствениците трябва да имат ангажимент към състоянието на имотите си. Ако искаме градовете ни да придобият спретнат европейски вид, трябва да се простим и с вечното оправдание, че сме бедни и затова имотите ни са занемарени. Никой не е беден, след като има собственост, а тя е както голям плюс, така и задължение.
Регламентира ли Законът достатъчно ясно и изчерпателно това задължение, така че то да бъде изпълнявано от всеки собственик?
По мнението на юристи, липсва систематизирана законова регламентация на дейностите, свързани с поддръжката и възстановяването на строежите, а това би обрекло на провал всеки опит за подобряване състоянието на сградния фонд в страната.
ЗУТ, който би трябвало да обръща сериозно внимание на проблемите, свързани с „поддържането” на сградите и терените в населените места, посвещава на тази тема няколко разпоредби. Сред тях основно е значението на чл.169 и чл.179.
В чл.169 темата се изчерпва с констатацията, че строежите трябва да бъдат проектирани, изпълнени и поддържани в съответствие с нормативните актове и техническите изисквания към тях. След нея всичко, което би могло да бъде свързано със самото „поддържане” на строежите не се разглежда подробно. В чл.179 въпросите, свързани със състоянието на сградите се обвързват с тяхното завършване, приемане и експлоатация. За новите строежи нещата са ясни. Те имат гаранционни срокове, в които строителят има ангажимент към поддръжката и отстраняването на възникналите строителни дефекти.
Новите строежи се пускат в експлоатация ако отговарят на техническите изисквания към тях. С въвеждането на техническия паспорт става по-лесно да се следи състоянието и нуждата им от поддържащи ремонти. Техническият паспорт вече е необходимост за собственика, както и неговото улеснение при поддръжката на имота. Заедно с нотариалния акт, той е „личната карта„ на имота. Не така оптимистично стои въпросът с построените преди десетилетия сгради. Тяхната поддръжка и възстановяване поставя проблеми, които не са свързани с начина им на приемане (виж сп. „Собственост и право”, бр. 3/2007, Любомир Василев-юрист). Технически паспорт за тях може да бъде изготвен до 2011 година. Това означава, че обследването, което би констатирало техническото им състояние и нуждата от ремонт се отлага във времето.
Въпросът е дали може да се чака толкова и възможно ли е собствениците да бъдат накарани да възстановят и задържат добрия вид на имота си по-рано, преди той да е станал причина за поредната злополука?
В чл.179, ЗУТ определя общината и в частност кмета, за органа, който установява нуждата от ремонт и възстановяване на един имот . Процедурата е проста. Общината може да бъде сезирана от заинтересованите лица, чийто кръг е доста широк. Общинските служители правят оглед, съставят протокол, който отразява състоянието на имота. Ремонтните дейности се постановяват със заповед на кмета. Оказва се обаче, че кметската заповед е лишена от много важен за нея атрибут- срокът за изпълнение. Този пропуск лишава администрацията от обективно основание, въз основа, на което да наложи глоба при просрочване на кметската заповед. Ако все пак общината се реши да наложи санкция, тя може да бъде обжалвана с успех. Това демотивира общината да издава заповеди, свързани с поддръжката на имотите, както и да следи особено зорко за изпълнението им. За гражданите ситуацията означава само едно, че могат да протакат изпълнението на задължението си безнаказано.Спорен момент в ЗУТ се оказва и понятието „добро състояние” на имота. За строежите Законът казва, че трябва да са безопасни, здравословни, хигиенични, естетически и да се поддържат в „ добър вид”.
Тези абстрактни формулировки не са полезни нито за общинските служители, нито за собствениците. На общинския служител се дава възможност за свободна намеса в собствеността на гражданина, според субективната представа за „добро състояние”, безопасно, естетично и т.н.. Гражданите също могат да интерпретират тези понятия свободно и това им позволява да размиват границите на задълженията си. Липсата на конкретно формулирани ангажименти и дейности, свързани с поддръжката на имотите, както и недефинирането на понятието „добър вид”на имота водят до един резултат- гражданите не поддържат имотите си, а общинските органи не проявяват интерес в тази насока.
Казва ли нещо Законът за общинските имоти и тяхната поддръжка? Посочва ли той институция, която да контролира грижата на общината към имотите й?
Оказва се, че ЗУТ не определя институция, която да е в състояние да задължи общината да поддържа имотите си. Гражданите няма към кого да се обърнат, тогава когато се чувстват потърпевши или застрашени от състоянието на общинските имоти и терени. Няма кой да санкционира общината за безстопанственото й отношение, нито да я задължи да предприеме действия в противоположната посока. За поддръжката на отдаваните под наем общински или частни имоти също липсват разяснения в ЗУТ.
Законът говори за „лица” и „управление”, но пропуска да посочи задълженията на управителя и наемателя, свързани с поддържането на наеманите или „управлявани”имоти. Разписването на точните ангажименти на лицата, които не са собственици се налага поради това, че други два закона (ЗС и ЗЗД) ограничават силно възможността за намеса на тези лица, в наеманата или управлявана от тях собственост.
ЗУТ не решава проблемите и с незастроените терени в рамките на населените места. Често това са терени, предвидени за озеленяване, от забравени или прекроявани многократно устройствени планове. Нереализирани като паркове и градинки те са превърнати в пустеещи, некултивирани и занемарени площи, които са не само отблъскващи на вид, но и опасни за здравето на хората.
Цвети Иванова