Възвръщаемостта от инвестиция в имот не трябва да е повече от 25%
2926
Любомир Галчев е финансов мениджър на една от големите наши строителни компании – „Галчев Холдинг” АД.
Г-н Галчев, в момента много купувачи на имоти у нас са замразили активността си, очаквайки срив на пазара у нас. Доколко е реалистично такова движение надолу на цените?
Да, наистина, това определено е така, но то се базира по-скоро на слухове и спекулации, включително и в медиите, породени от икономическата рецесия, в която навлиза икономиката на страната ни. Според основните икономически закони, когато предлагането надвиши търсенето, цената се оптимизира с цел изравняване в средносрочен към дългосрочен хоризонт. Когато обаче погледнем нещата в дълбочина, ще намерим много конструктивни причини тезата за по-ниски цени да е нелогична и неправилна. Като обща тенденция цените на материалите се очаква да паднат, но в същото време цената на капитала се вдига драстично. С оглед на функцията цена–качество, погледнато и анализирано през призмата на строителната себестойност, смея да твърдя, че цената на строителната услуга далеч не е висока и далеч не е на нивото на качеството, възприето в страните от Европейската общност.
Вярвам, че компаниите, които ще оцелеят и ще се утвърдят на строителния пазар у нас през следващите 3-5 години, ще инвестират доста в повишаването на качеството на строителната услуга, която предлагат, а това в никакъв случай не би повело пазара на строителство надолу. Напротив, ценовите диапазони биха се задържали, а в близко бъдеще биха се покачили с оглед повишаването на стандартите в нашето общество. Но ако погледнем цената на жилищата към крайните потребители, има други аспекти които трябва да вземем предвид, а именно:
1. Печалбата, която един инвеститор реализираше през последните 3 години, бе не по-малко от 70% до 90%, а преди това дори над 100%. Според мен нормалната нетна възвръщаемост не би трябвало да надвишава 25% до 35% с оглед спецификата на инвестицията.
2. Ролята на държавата по отношение на инвестициите в прилежащата инфраструктура. Ако това се поеме по-отговорно от държавата, част от крайната себестойност би намаляла.
3. Цената на парцелите. Бумът на бизнеса с недвижими имоти у нас доведе до изключително високи нива на предлагане на парцели в цялата страна, което от своя страна увеличи драстично ценовите диапазони на предлагане на жилища. Когато тази част от пазара се охлади, резултатът ще бъде спад в себестойността към крайните потребители.
Какви са вашите наблюдения, как повечето от играчите на българския строителен пазар оцеляват в момента?
Сега е времето, когато всеки „играч” преди всичко оптимизира разходите си. Търсят се и алтернативни ниши в строителния сектор, най-вече свързани с развитието на инфраструктурата. При една разумна държавна политика в тази област намалението на частните инвестиции в недвижими имоти може да се компенсира с увеличение на обема на инфраструктурните проекти.
Какво бихте посъветвали крайния потребител - ще има ли драстична динамика на имотния пазар в страната и как клиентите да улучат момента за покупка на имот?
Сега е моментът за покупка на имот. Голямото предлагане на имоти води до стремеж към повишаване на добавената стойност на имота от страна на инвеститорите. Т.е. в момента купувачите със същите средства купуват имот с по-добро качество. Който купува сега, взема правилното решение.
Кога очаквате кризата да приключи и пазарът да се успокои?
Не бих могъл да оценя влиянието на кризата върху цялата икономика на страната. С оглед на световните тенденции на влошаване на капиталовите пазари смятам, че кризата би свила реалния сектор на недвижимите имоти и съответно строителството и би довела до реализация на проекти, основно с по-високо самоучастие и по-ниски рискови характеристики.
Интервю на Валентин Тодоров
Да, наистина, това определено е така, но то се базира по-скоро на слухове и спекулации, включително и в медиите, породени от икономическата рецесия, в която навлиза икономиката на страната ни. Според основните икономически закони, когато предлагането надвиши търсенето, цената се оптимизира с цел изравняване в средносрочен към дългосрочен хоризонт. Когато обаче погледнем нещата в дълбочина, ще намерим много конструктивни причини тезата за по-ниски цени да е нелогична и неправилна. Като обща тенденция цените на материалите се очаква да паднат, но в същото време цената на капитала се вдига драстично. С оглед на функцията цена–качество, погледнато и анализирано през призмата на строителната себестойност, смея да твърдя, че цената на строителната услуга далеч не е висока и далеч не е на нивото на качеството, възприето в страните от Европейската общност.
Вярвам, че компаниите, които ще оцелеят и ще се утвърдят на строителния пазар у нас през следващите 3-5 години, ще инвестират доста в повишаването на качеството на строителната услуга, която предлагат, а това в никакъв случай не би повело пазара на строителство надолу. Напротив, ценовите диапазони биха се задържали, а в близко бъдеще биха се покачили с оглед повишаването на стандартите в нашето общество. Но ако погледнем цената на жилищата към крайните потребители, има други аспекти които трябва да вземем предвид, а именно:
1. Печалбата, която един инвеститор реализираше през последните 3 години, бе не по-малко от 70% до 90%, а преди това дори над 100%. Според мен нормалната нетна възвръщаемост не би трябвало да надвишава 25% до 35% с оглед спецификата на инвестицията.
2. Ролята на държавата по отношение на инвестициите в прилежащата инфраструктура. Ако това се поеме по-отговорно от държавата, част от крайната себестойност би намаляла.
3. Цената на парцелите. Бумът на бизнеса с недвижими имоти у нас доведе до изключително високи нива на предлагане на парцели в цялата страна, което от своя страна увеличи драстично ценовите диапазони на предлагане на жилища. Когато тази част от пазара се охлади, резултатът ще бъде спад в себестойността към крайните потребители.
Какви са вашите наблюдения, как повечето от играчите на българския строителен пазар оцеляват в момента?
Сега е времето, когато всеки „играч” преди всичко оптимизира разходите си. Търсят се и алтернативни ниши в строителния сектор, най-вече свързани с развитието на инфраструктурата. При една разумна държавна политика в тази област намалението на частните инвестиции в недвижими имоти може да се компенсира с увеличение на обема на инфраструктурните проекти.
Какво бихте посъветвали крайния потребител - ще има ли драстична динамика на имотния пазар в страната и как клиентите да улучат момента за покупка на имот?
Сега е моментът за покупка на имот. Голямото предлагане на имоти води до стремеж към повишаване на добавената стойност на имота от страна на инвеститорите. Т.е. в момента купувачите със същите средства купуват имот с по-добро качество. Който купува сега, взема правилното решение.
Кога очаквате кризата да приключи и пазарът да се успокои?
Не бих могъл да оценя влиянието на кризата върху цялата икономика на страната. С оглед на световните тенденции на влошаване на капиталовите пазари смятам, че кризата би свила реалния сектор на недвижимите имоти и съответно строителството и би довела до реализация на проекти, основно с по-високо самоучастие и по-ниски рискови характеристики.
Интервю на Валентин Тодоров