Ритейл парковете в България: Двигатели на новата вълна на пазарен растеж
15
Данните на CBRE показват, че над 63 000 кв.м нови площи са завършени през първата половина на годината
Българският ритейл пазар продължава да се движи от стабилно потребителско търсене, активна експанзия на ритейл парковете и все по-ясно изразен стремеж към ефективност, достъпност и удобство. Пазарните данни на CBRE показват, че през първите шест месеца на 2026 г. растежът се подкрепя основно от отворения тип формати, активността на утвърдените наематели и оптимизацията на съществуващите търговски центрове.
Ритейл парковете като основен двигател на новото предлагане
Отчетлива тенденция през първата половина на 2026 г. е водещата роля на ритейл парковете. Само през първите шест месеца на годината в регионални градове като Враца, Бургас и Казанлък бяха завършени близо 63 000 кв.м търговски площи, което представлява целия обем новоизградено предлагане на пазара.
Сред най-значимите проекти са Holiday Park Vratsa с 25 000 кв.м отдаваема площ, Pirgos Retail Park в Бургас с около 20 000 кв.м и Retail Park Kazanlak с 9 700 кв.м, както и няколко по-малки проекта в страната. Към средата на годината в България функционират приблизително 70 ритейл парка с различен мащаб - от компактни схеми с ограничен брой наематели до големи комплекси с десетки търговски обекти.
Динамиката в сегмента потвърждава, че ритейл парковете вече са основен двигател на пазарния растеж. Тяхната привлекателност се основава на по-ниски разходи за изграждане и експлоатация, гъвкави търговски площи, добра автомобилна достъпност и възможност за привличане на ключови наематели, като същевременно осигуряват благоприятен баланс между наемни приходи и инвестиционна доходност.
Пазарът на търговски центрове остава стабилен
Търговските центрове засега запазват водещата си позиция при общия обем модерни търговски площи на пазара. Общо около 29 са моловете в цялата страна, 12 от които концентрирани в София, където общият обем площи е около 396 000 кв.м. Столицата остава най-развитият ритейл пазар в страната и една от водещите дестинации в региона, но новото предлагане при търговските центрове остава ограничено и силно селективно.
Пазарната активност в този сегмент е концентрирана основно върху обновяване на търговските марки и концепции, препозициониране на обектите, модернизация и реконструкция на съществуващите площи, оптимизиране на състава на наемателите и промени в собствеността. Най-добре позиционираните търговски центрове продължават да поддържат високи нива на заетост, като делът на свободните площи в обектите от най-висок клас е около 2% или практически липсват незаети търговски площи.
„Ритейл сегментът в България показва признаци, характерни за по-зрял пазар, при който конкурентното предимство вече не се формира чрез увеличаване на площите, а чрез по-добро пазарно позициониране, по-висока ефективност на съществуващите активи и способност за привличане на устойчив поток от посетители. Именно това наблюдаваме при най-добре позиционираните търговски центрове в страната“, коментира Ивана Максимович, Ръководител отдел „Пропърти мениджмънт и Търговски площи“ към CBRE за Югоизточна Европа.
Под наблюдение остават потентциалните нови проекти на пазара в контекста на очаквания Promenada Mall Plovdiv, чийто технически проект вече е готов и в момента е във фаза съгласуване с институциите. Планираният мол на NEPI Rockcastle, собственик и на софийските молове Serdica Center и Paradise Center, се смята, че ще бъде един от най-големите търговски комплекси в страната с около 62 000 кв.м. площ.
Този проект е важен не толкова като сигнал за масово възраждане на строителството на търговски центрове, а като индикатор за новата логика в развитието на този тип проекти чрез по-малко на брой, но по-големи, по-комплексни и по-добре интегрирани в градската среда обекти.
Инвестиционният интерес се запазва
Инвестиционната активност на пазара се поддържа от интерес към утвърдени търговски активи. През първата половина на 2026 г. се осъществи продажбата на Galleria Burgas за 122 млн. евро на чуждестранен инвеститор. Това е ясен сигнал за тенденция, очертаваща по-активна, но и по-селективна инвестиционна среда, в която капиталът се насочва предимно към обекти с възможност за обновяване и препозициониране, водеща пазарна позиция или потенциал да се утвърдят като нови регионални търговски дестинации извън София.
През същия период беше реализирана и още една по-значима сделка с многофункционален комплекс, съчетаващ търговски и офис площи. Varna Towers, който разполага с 29 000 кв.м отдаваема търговска площ и 18 500 кв.м отдаваема офис площ, беше придобит от двама местни частни инвеститори, като за момента цената на сделката не се обявява публично.
Тези сделки потвърждават, че инвеститорският интерес остава концентриран върху активи, при които съществува възможност за повишаване на стойността чрез активно управление, модернизация и подобряване на пазарното позициониране.
Следващият етап в развитието на търговските площи
Обемът на проектите в процес на реализация надхвърля 114 000 кв.м, като новото строителство е концентрирано в сегмента на ритейл парковете. Това е ясен знак, че инвеститорите продължават да виждат най-силен потенциал във формати, които съчетават добра достъпност, оперативна ефективност и по-бързи срокове за реализация.
В София сред най-активните проекти са Holiday Park Vitosha, Estrea Park Hadzhi Dimitar, Estrea Park Nadezhda и Sofia Outlet Village. Holiday Park Vitosha се очаква да добави около 23 000 кв.м нови търговски площи. Estrea Park Hadzhi Dimitar ще предложи около 14 000 кв.м, Estrea Park Nadezhda около 13 200 кв.м.
В етап на строителство е и Sofia Outlet Village, който проект ще добави още около 7 000 кв.м. площи към пазара. Това е първият открит аутлет център в България, който се очаква да отвори врати за поветители до края на 2026 г.
Наемателското търсене - стабилно, но селективно
Търсенето на търговски площи за първите 6 месеца от 2026 г. остава устойчиво, но става все по-селективно. Сред основните критерии при избора на нова локация от страна на наемателите са търговските условия, миксът от наематели на съответното място, зоните за развлечения и свободно време, транспортният достъп, наличието на паркинг и опитът на управляващия мястото екип.
Търговците на модни стоки традиционно заемат голям дял от новооткритите търговски площи, следвани от хранителните вериги и магазините за стоки от смесено предназначение. Силно присъствие имат търговците с дискаунт модел, достъпните модни марки и спортните брандове. Тези сегменти се развиват успешно в среда, в която потребителите продължават да пазаруват активно, но са все по-чувствителни към цената, достъпността и практическата стойност на предлаганите продукти.
Най-отчетлив пример за нов бранд на пазара през 2026 г. е Sports Direct, който избира XOPark Sofia за откриването на първия си физически магазин в България вместо традиционен търговски център. Това е ясен сигнал за нарастващото значение на ритейл парковете сред международните марки.
„Разширяването на търговските вериги вече не зависи единствено от наличието на свободни площи, а от цялостната ефективност на търговската среда. Решенията за навлизане и експанзия все по-често се основават на способността на дадена локация да привлича целеви потребителски потоци, да осигурява допълващ се микс от търговски и развлекателни функции и да генерира устойчиви продажби. Именно затова ритейл парковете и модерните търговски формати продължават да увеличават своята привлекателност за международните брандове и големите търговски оператори“, смята Веселина Спасова, специалист по маргетинг и пазарни проучвания към офиса на CBRE SEE в София.
България продължава да привлича вниманието на международни брандове, като интересът от западноевропейски марки и търговски вериги се засилва осезаемо. В момента се подготвят няколко нови пазарни дебюта през 2027 г., като част от компаниите предвиждат мащабно национално присъствие с над 15 обекта още в рамките на първите етапи от развитието си на локално ниво.
Наемните нива растат
Наемните нива на първокласните търговски площи продължават възходящия си тренд през първата половина на 2026 г., като ясно отразяват различното пазарно позициониране на основните търговски формати. Наемите на най-престижните търговски улици в София достигат около 60–65 евро/кв.м месечно. При ритейл парковете наемните нива се движат в диапазона 11–13 евро/кв.м месечно, което ги утвърждава като икономически ефективна алтернатива на търговските центрове и подкрепя привлекателността им за вериги, ориентирани към достъпни цени, както и за наематели с голям формат на магазините.
Цените за наем в първокласните търговски центрове достигат до около 49 евро/кв.м месечно в най-високия си диапазон, докато средните наемни нива се движат между 22 и 25 евро/кв.м месечно. Това потвърждава запазващото се търсене на качествени търговски пространства в утвърдени локации, които осигуряват висока посещаемост, добра видимост и устойчиви условия за развитие на търговците.
Ритейл пейзажът в Югоизточна Европа
България е сред най-динамичните пазари в региона на Югоизточна Европа, с близо 63 000 кв.м новозавършени търговски площи само през първата половина на годината и над 114 000 кв.м в процес на реализация. В сравнение с останалите столици от региона, София се отличава с най-активен строителен цикъл. В Сърбия през първата половина на 2026 г. в строеж са 10 търговски парка с обща площ над 93 000 кв.м, като се очаква именно този формат да продължи да бъде основен двигател на локалния пазара.
В Любляна пазарната активност е концентрирана около проекта Emonika, който ще добави около 22 300 кв.м модерни търговски площи. Наред с него в списъка от проекти в строеж на местния пазар се включва и търговски парк в Брежице с 9 700 кв.м и аутлет център Fashion Outlet Village с приблизително 20 000 кв.м площ.
В Загреб ново предлагане през началото на 2026 г. остава ограничено, което потвърждава по-зрелия характер на пазара. Вместо към мащабни нови проекти, активността е насочена към оптимизиране и модернизация на съществуващите търговски обекти, докато бъдещото развитие остава концентрирано предимно в сегмента на търговските паркове и проектите със смесено предназначение.
„Търсенето от страна на наемателите остава стабилно в целия регион, подкрепено от устойчивото потребление и навлизането на нови международни марки. В същото време инвеститорите стават все по-селективни и насочват капитала си към активи с потенциал за добавена стойност чрез активно управление и препозициониране. Търговските паркове продължават да водят растежа, движени от удобството за потребителите и силното търсене от страна на наемателите, докато търговските центрове се насочват към концепции, ориентирани към преживяването, с по-силен фокус върху заведенията за хранене, свободното време и социалното взаимодействие“, допълва още Ивана Максимович.
Общата тенденция за региона показва, че фокусът постепенно се измества към достъпни, ефективни и добре позиционирани търговски формати, които могат да отговорят както на променящите се потребителски навици, така и на нарастващите изисквания на наемателите.
