Софийският жилищен пазар: Растящо предлагане и устойчиво търсене поддържат пазарния баланс

23 / 07 / 2026 267

През юни Colliers публикува доклада Sofia Residential Market Report: Apartments Under Construction, който анализира развитието на пазара на жилищните площи в столицата, които са в активен строеж

Жилищният пазар в София се характеризира със значителен обем от проекти в процес на реализация. 7 630 апартамента в строеж или 810 000 кв. м разгъната застроена площ в момента се предлагат за продажба. Около 35% от общия обем на наличното предлагане е концентрирано в пет водещи района – Малинова долина, Витоша, Овча купел, Манастирски ливади и Кръстова вада. Двустайните и тристайните апартаменти доминират в предлагането, което отразява силното търсене от страна на крайни купувачи. Средната площ на апартаментите е 106 кв. м, което показва ориентация към сравнително просторни жилища.

Жилищният пазар в София демонстрира устойчиво търсене, след като активността на пазара се възстанови след пандемията. Пикът от 22,280 сделки с апартаменти през 2025 г. вероятно е бил задвижен от очакванията, свързани с приемането на еврото, което е ускорило решенията за покупка. Сделките с ипотечно финансиране остават относително стабилни на ниво от 27% за 2025 г., въпреки че повечето покупки продължават да се финансират със собствени средства на купувачите, а банковото кредитиране запазва своята подкрепяща роля на пазара.

Цените на апартаментите в София варират значително в зависимост от местоположението, като средната офертна цена е 2 070 евро/кв. м. без ДДС, а в престижните централни райони и при жилищата на по-високи етажи се наблюдават значителни ценови премии. Достъпността за закупуване на жилище остава сравнително умерена спрямо други пазари в ЦИЕ, като срещу средната месечна заплата могат да бъдат закупени 0.89 кв.м.

София продължава да бъде сред най-достъпните жилищни пазари в Европа по отношение на цените. В България новите жилища най-често се продават в състояние „шпакловка и замазка“, което предполага допълнителни разходи за довършителни работи от около 500 евро/кв.м. Освен това цените обикновено се обявяват върху брутна площ, включваща общите части на сградата, докато на повечето европейски пазари се използва нетната използваема площ, което затруднява прякото сравнение.

В краткосрочен план перспективите пред жилищния пазар в София остават положителни. След изключително активната 2025 г. се очаква пазарът да се нормализира, а купувачите да бъдат по-внимателни и по-взискателни към локацията и качеството на проектите. Очаква се новото строителство да играе все по-голяма роля за обновяването на остарелия жилищен фонд, докато наличието на паркоместа, проектите със смесеното предназначение и постепенното навлизане на зелените сертификати вероятно ще се превърнат във все по-значими фактори за привлекателността и реализацията на проектите. Строителството и секторът на недвижимите имоти се очаква да останат сред основните двигатели на икономическия растеж, подкрепени от устойчиво търсене и достъпно финансиране. След приемането на еврото се очаква постепенно разширяване на предлагането на ипотечни кредити с фиксирани лихвени проценти.